Analize si studii imobiliare

Anul 2011 poate fi un an al oportunitatilor... Analizand piata imobiliara timisoreana, trebuie sa amintim de momentele cele mai importante in evolutia ei in ultimii 10 ani. Astfel, anul 2002 ne aduce aminte de disparitia marcii germane (moneda preferata in tranzactiile imobiliare incepand cu anul 1990) si inlocuirea sa in tranzactii la inceput de dolarul American apoi de euro. Asta a dus la o crestere brusca a preturilor, prin echivalarea preturilor din marca germane in dolari sau euro, fara ca paritatea dintre ele sa fie de 1:1. Rezultatul a fost o scadere vizibila a tranzactiilor pe piata imobiliara, tinand cont de reducerea in acest fel a puterii de cumparare sau de scaderea interesului pentru achizitionare a celor care intentionau acest lucru...

Cresterea accelerata a preturilor a continuat si in anii 2002 – 2003, in primul rand datorita trecerii de la dolarul american la euro in tranzactiile imobiliare. Alti factori ce au mentinut aceasta tendinta sunt: dezechilibrul intre stocul existent de proprietati disponibile la vanzare (destul de mic) in comparatie cu o cerere tot mai ridicata pe toate segmentele pietei; cresterea nivelului chiriilor pe fondul cererii in continua crestere; tranzactiile imobiliare in scop speculativ tot mai numeroase. Anii 2005 – 2008 au insemnat perioada cea mai dinamica a pietei, cu cresteri spectaculoase de pret, mai ales pe segmentul rezidential si pe segmentul terenurilor. Au fost, de exemplu, situatii in care pretul unui apartament sau al unui teren s-a dublat in mai putin de 8 luni. Factorii care au determinat acest fenomen au fost cererea foarte mare de apartamente sau interesul achizitionarii de terenuri, in special in scop speculativ. Pe fondul cererii crescute pentru apartamente dar mai ales al conditiilor tot mai relaxate de creditare din anii 2006 – 2008, preturile au cunoscut o crestere continua. Asta a determinat automat si dezvoltarea de proiecte rezidentiale, de blocuri cu apartamente noi in Timisoara, desi a fost o abordare destul de intarziata de catre investitori a acestui segment. Cred ca unul din motive a fost si pozitionarea geografica a orasului, care a permis o dezvoltare catre exterior, spre deosebire de alte orase cu teren disponibil mai putin in imediata vecinatate. Asa au aparut foarte multe PUZ-uri cu cartiere noi de case / vile peste tot in jurul orasului, pana la 15 km distanta, cu preturi pentru toate buzunarele.Parcelarile masive din ultimii ani au dus si la cresterea nejustificata a preturilor terenurilor. Cu toate acestea, cererea pentru apartamente ramane departe de a fi satisfacuta. Actuala criza economica mondiala nu putea sa ramana fara ecou si pe piata imobiliara de aici. Bancile au reactionat imediat limitand accesul la sursele de creditare. Asta a afectat deopotriva cumparatorii care doreau un credit dar si dezvoltatorii, atat pe cei care doreau sa dezvolte astfel de proiecte dar si pe cei cu un proiect in derulare.Dar incet-incet lucrurile incep sa se dezmorteasca. Nu cred ca o sa se ajunga prea curand la preturile de acum cativa ani dar nici o scadere prea mare nu o sa mai fie. Speram ca perioada 2012 - 2014 sa insemne o asezare a preturilor pe piata imobiliara din vestul tarii. Acest lucru care ar trebui privit ca un moment al maturizarii si stabilizarii pietei, ceea ce ar trebui sa insemne un plus de incredere pentru toti cei care intentioneaza sa investeasca aici. Cele mai mari scaderi, de 30 – 40 % sau chiar mai mari, fata de preturile de acum 2-3 ani, s-au inregistrat pe segmentul apartamentelor vechi si pe cel al terenurilor. Constatam astfel ca, 2011 poate fi un an al oportunitatilor, pentru cine vizeaza dezvoltarea de proiecte noi in aceasta zona, cu finalizare in urmatorii ani.

Analiza piata birouri 2011... Chiar daca a avut un inceput mai timid in Timisoara, piata spatiilor pentru birouri incepe sa se maturizeze. Este bine cunoscut faptul ca pana in urma cu doar cativa ani, in Timisoara, numarul de cladiri cu destinatie pentru birouri era foarte mic...

In 2003 erau pe piata numai doua imobile cu destinatie clara pentru birouri, du dotari de clasa B sau B+. Este adevarat ca nici cererea pentru spatii intr-un centru de afaceri nu era prea mare, multe companii, chiar si multinationale, avandu-si sediul in apartamente din cladiri vechi din zona istorica, carora le-au schimbat destinatia din locuinta in birou. Aceeasi tendinta s-a mentinut si in urmatorul an. Dupa 2005 insa, pe piata spatiilor de birouri se simte o transformare. Foste spatii industriale, construite inainte de 1989, dar situate in zone centrale / semicentrale sau pe arterele principale ale orasului, cu acces la mijloacele de transport in comun, sunt reamenajate si transformate in spatii pentru birouri.Incep sa apara si mici noi cladiri de birouri, cu suprafete medii de 1.000 – 1.500 mp, cu un regim de inaltime de maxim P+4E. Pentru ca au vrut un plus de imagine sau pentru ca au avut nevoie de mai mult spatiu, tot mai multe firme au renuntat la fostele apartamente si au optat pentru un spatiu uintr-un astfel de imobil. Si intentia autoritatilor locale de a transforma, in viitorul nu foarte indepartat, zona centrala istorica in zona pietonala a facut pe multi sa se gandeasca la o posibila relocare. Toate acestea au dus la o crestere a interesului mai multor investitori pentru dezvoltarea de proiecte noi pe acest segment de piata Ca dovada ca, in 2006 au inceput lucrarile primului business-park din Timisoara, cu o suprafata totala de aprox 35.000 mp, in 5 imobile, dintre care 3 sunt deja functionale. Pe langa acesta, un nou proiect este in curs de executie, dezvoltat de o companie din Italia. Este vorba de un mix cu spatii cu destinatie comerciala la Parter, iar la etajele superioare birouri si apartamente. De altfel, aici se contureaza si viitorul pol de business din oras, mai ales dupa ce si Finantele Publice s-au mutat in noul sediu din imediata vecinatate. In acest moment insa actuala criza economica si-a facut simtita prezenta si pe segmentul spatiilor pentru birouri de inchiriat. Daca in 2007 – 2008 pretul la inchiriere pe mp pentru birouri, in zona centrala, era cuprins intre 10 – 15 EURO, incepand cu 2009 preturie au scazut simtitor, aparand tot mai multe oferte sub pragul de 10 EURO/mp, ajungand chiar si la 8 EURO/mp. Cu putine exceptii, media cererii este undeva intre 150 – 250 mp. Poate si asta sa fie unul din motivele pentru care nu s-au dezvoltat foarte multe cladiri de birouri Clasa A. Ca o concluzie asupra pietei de birouri, in momentul de fata in Timisoara sunt in jur de 20 de cladiri noi de birouri, cu suprafete intre 1.000 – 1.500 mp. In afara acestor constructii noi, gasim spatii de birouri pe fostele platforme industriale din oras, din zonele Circumvalatiunii, UMT, Calea Buziasului, Pestalozzi, Rebreanu. Stocul de spatii pentru birouri in Timisoara, a depasit in acest moment 75.000 mp.

Cererea tot mai mare de spatii pentru depozitare sau productie a dus la aparitia de noi zone cu destinatie industriala. Apar astfel primele parcuri industriale sau logistice, dezvoltate cu capital privat sau chiar public, asa cum este cazul parcului industrial din Calea Torontalului, sustinut de Consiliul Judetean sau a celui din Zona Freidorf, sustinut de Primaria Timisoara. Este de asteptat ca si viitoarea sosea de centura sa aiba un rol important in crearea de noi zone industriale. Pentru viitoarele centre comerciale foarte cautate au fost si raman terenurile de pe principalele iesiri din oras (de ex: Calea sagului, Calea Lugojului, Calea Aradului) sau fostele platforme industriale amplasate in intravilanul orasului, foarte aproape de zonele de locuit care, din considerente de ordin tehnic sau economic, si-au schimbat destinatia in zona comerciala.